相比杭州整个二手市场的成交，老旧小区行情开始抬头，尤其是那些总价200万元以内的市中心老小区。

(资料图片仅供参考)

那么，是谁在这个时候入手这些本不被看好的资产？从中介处了解到，来买老旧小区的多数还是首次置业的年轻人，也有不少是帮父母置换的。此外，还有一部分是考虑资产配置的。

何为“资产配置”？简单来说，就是把手头的闲钱变成抗通胀的资产，可以是股票、基金，也可以是商铺、住宅。

小陈所在的公司就为客户提供类似的资产配置服务。“前几年大家都去摇红盘了，我们又不能帮客户拿到房子，所以这块业务已经停好几年了。但随着行情变化，今年春节以后就陆续有客户来咨询配置房产的事情。”令小陈意外的是，相比千万级豪宅，他的客户竟然更钟爱低总价的老小区。

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“之前大家观望情绪比较重，我们也不敢贸然跟客户推荐买房。如果不是老客户自己提出，我们至少得等到现在才会启动。”小陈介绍说，老K之前是亚运村的“铁粉”，为了空出房票早早就卖掉了闲置资产。无奈运气不佳，不仅亚运村没摇中，后来的几个红盘也无一中签。卖房的钱就这么一直躺在账户上。

“之前一直在摇号，这些钱还时不时要冻结一下。去年开始，市场上已经没什么他想要的新盘了，这笔钱就真的闲置下来了。我们也给他提供过一些方案，但出身实业的他总觉得金融市场不踏实，还是喜欢实实在在的房子。”

真正触动老K买小二手房的，还是女儿的一句抱怨。春节期间，在上海工作的女儿无意说了一句“三年房租都快抵上一套小房子的首付”了，老K才意识到买一套小房收租或许也是一种不错的资产配置思路。

流水西苑

很快，他就让小陈公司着手找房，要求很明确：总价必须在150万元以下，交通必须方便，位置必须是紧挨着核心商务区，月租金不能低于3500元。

老K算过，如果全部达到他的要求，那么这套房子的租金回报率至少是2.8%，跟银行存款基本持平。乍一看，这个回报或许不如股票、基金等，但胜在稳定。

小陈表示，很多像老K一样的生意人有自己的生财之道，所以资产配置的首要需求是安全。“他们跟炒房客不一样，除了一些特殊时期，基本不会短炒，都是长期持有，能跑赢通胀就行。”

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受到老K影响，小陈认为接下来会有更多客户关注低总价的房子，所以花了几天时间重新对杭州老小区进行了一轮梳理。他发现，从出租回报率的角度来看，市中心那批经过改造的老旧小区、写字楼或产业园旁的老旧小区以及名校旁的老旧小区（非学区房）性价比最高。

比如，西湖边就有不少建于上世纪90年代、近几年又经历过改造的小区。那个年代的老公房面积都不大，所以稍微花点心思，就能淘到200万元以内装修还不错的房子。若是要把出租回报率放大到极致，小陈觉得1室1厅的边套最好，后期客厅也能改造成卧室出租。

朝晖八区

还有“著名老小区”朝晖。从一区走到九区，200万元以内的2室1厅比比皆是，装修好一点的月租金能超过4000元，合租的收益还可能更高一些。

不过，也并非所有人都那么看重回报率。前段时间，就有一对夫妻经他推荐买了套拱宸桥的老小区，2室1厅的50㎡，总价145万元，次新装修，目前同等面积的月租在3200元左右。

“客户想法很简单。账面回报率虽然不太高，但实际收益差不了多少钱。而且离他们单位近，万一真不好租，以后自己用或者再卖也都方便。”小陈说，最近他们已经成功给3组客户推荐了类似的老小区。“对风险偏好低的客户来说，房子可能是除存款以外最保险的资产配置了。就算跌，短期内跌幅也不会像金融产品一样‘腰斩’，中间总还是有出手机会的。”

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客户重新把老旧小区纳入资产配置的范畴，背后折射出的是楼市行情的变动。

杭州我爱我家的研究数据显示，7月份杭州全市二手房成交量整体下滑，但小面积、低总价的成交占比却在升高。其中，60㎡以下成交占18.26%、环比上升1.77%，200万元以下成交占36.7%、环比上升3.86%。

具体来说，就是翠苑、朝晖、大关等老小区“成交逆袭”。根据“手边买房”的数据，最近90天朝晖九个小区均有成交，成交最好的七区有20套；大关情况也是类似，西七苑、东四苑最近90天内都有7套成交；翠苑情况更好，成交最少的五区也有8套、最多的三区有33套。

翠苑三区

其实，老小区成交流速的增加并非偶然，而是多方变动的结果。首先就是价格，这波成交的老小区基本都是“以价换量”的结果。价格回到部分人的预期水平了，自然就有人买单了。与之相对应的是稳定的租赁需求。

杭州并非都是网红经济，年轻人也不是都那么“奢侈”，多数都还是会尽量节省租房开支，公司附近或者交通便利的老小区其实才是更多人的选择。

不过，需要提醒的是，小陈也透露说，经他们公司成交的二手房只有极少数已成功出租。在租赁市场也承压的当下，所谓的“回报率”可能只是账面盈利，最终能否维持依然有待验证。

须知，在没有足够知识储备的前提下，并非谁都能“成功抄底”。所以每一次出手都不要盲目，一定要充分考虑自己的经济实力和风险承受能力。