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香港是一个很幸福的地方，但是很多港人都不知道，只有很少人感觉到，其实部分的幸福是可以在数字上看到，幸福同样可以留下痕迹。

尊敬的死党杨大佬，昨日向年轻人提出一条问题：假设你现在要上车买楼，你是宁愿选择楼价是500万但银行按揭借贷的息口是3.5%，还是同一单位楼价跌了200万而息口是10%，你会如何选择？这个问题很好，因为笔者和很多同年纪的人一样，我们大部分青春都是在供楼息口15厘以上渡过，而过去很多人甚至评论员都希望在加息之下楼价大跌，我们就计一计数：

如果楼价是500万而息口是3.5%，假设同样做9成按揭供25年，当供完之后是付出了约675.8万总供款额；如果楼价是300万而息口是10%，供完楼之后是总共付出了约736万，这个简单比较的好处，是反映了息口高低比楼价高低更加重要，当然亦反映了息口风险不可以忽略。笔者是长期对大幅加息嗤之以鼻的评论员，我一直认为香港银行按揭审批系统里面的2至3厘压力测试是足以应付到美国的加息，用逆思维去看，亦即是说如果香港没有大幅加息的话，其实是一个置业（或拥有物业）的欢乐时光！我们看一看现在的息口，执笔的时候H按封顶息口还是维持3.375厘，3.375厘是一个很可爱的息口水平，和GDP及通胀率相若，即是抵销了通胀之下的息口和「零」不是差很远，亦多出收租回报率不是太多，亦即是说大部分的租客是供得起楼的，以现在25至34岁全职雇员的入息中位数字2.1万元来说，两小口子是很容易追求到在屯门区及天水围区买到400万甚至300万多的两房二手住宅单位，这些楼盘现时有200个以上。

所谓息口高低，其实是应该和通胀、存款利率等等因素作比较，互相抵消后接近「零」才是平息期！

为何我们可以在联系汇率之下，面对美国加息可逆天低息？这个幸福不是一个幸运，香港现在的M3数字等于1997年的5.9倍、2007年的3.1倍，这些钱本来应流出市场，令到我们的楼价和股票价格都高涨，但过去十年，楼市辣招加上股票市场不断爆破，反而令过量资金时囤积于银行体系，当存款多于按揭量数倍的时候，便形成了「结构性低息」，甚至在投资最困难的2022下半年，香港的定期息口远超于按揭息口，这种幸福是人为？是幸福？怎样也好，这个都是香港人的福气，大家好好珍惜吧！